下面是王亚平老师关于《存量时代叠加疫情冲击，从资产管理的角度看商业地产的危与机》的直播分享内容，供大家参考。扫图片二维码，可以回看课程内容!
      大家好，最近我们遇上了一个应该是我们这一辈子也不曾想到的疫情冲击，在这个背景下，因为奥特莱斯也是商业地产的一个形态，那我们从资产管理的角度怎么来看商业地产的发展，今天我从这个角度跟大家做一个简单的交流。整个内容从四个方面来谈，第一，现在的形式，形式下面就是我们要选择一种什么样的模式去发展商业地产，当然这个模式只是我个人在工作中积累的一些理解；第二，如何做好重资产；第三，如何做好轻资产；第四，我们谈一下从经营商场怎么样走向泛商业的管理。
      一、形式与模式
      1.1世界现在是怎么样的
      首先看一下世界现在是什么样的，大家这段时间应该能够从方方面面得到很多消息，我在网上摘了几条，大家可以看一下。
      第一条，白宫今年夏天的经济报告中或将不包括最新经济预测。我想不做经济预测也就是无法预测，因为现在美国的失业人口已经达到了将近总人口的25%。
      第二条，英国经济不太可能两三年就从“惨痛”疫情冲击中复苏——英央行桑德斯。
      第三条，病毒衰退，失业大潮袭来，法国直面严峻经济冲击。
      第四条，新加坡下修今年GDP预测，估计萎缩4%至7%。
      今天一起在云课堂交流的各位，其实我们很少经历过经济周期的萎缩，那这种情况下应该怎么做呢，我觉得可能跟往常会有很大的一个区别。
      1.2我国的情况
      大家应该是从过去的两三年关注到我国的情况。
      第一，我国是从1990年开始第一次没有设定年度经济增长目标。最近我们很担心跟一季度一样，全年算整数的话会是一个负数，大概率是一个负数。
      第二，我国公布的失业率是6%，已经是历史最高水平，但大家也都知道中国的失业率一直讲的是就业失业率，意思是一些从来不工作的人是没有被统计在里面。
      第三，我们的零售业，这个可能跟奥莱行业，包括我所负责的购物中心息息相关。四月份的零售额下降了7.5%，比三月份好一些，但是离经济恢复正常还有一段距离。这次疫情不仅是对供应链形成冲击，同时还会对大家的消费心理有一个较长时间的冲击。
      1.3疫情对财富分配的影响
      看一个历史上曾经发生过的事情。
      2003年发生非典，非典之后，包括2008年的金融危机，各个国家当时为了让他们的市场避免陷入危机，出现了很大的流动性。
      疫情无论是存在三个月也好、半年也好、甚至两年也好，它总会过去，但是注进市场的这些流动性是不会消失的，这些流动性会在我们生活的各个方面横冲直撞，推高市场的价格。我记得非典的代价是很清楚的，在零六年、零七年的时候，北京的房价开始涨起来了，如果说你没有买房的话，你的收入和储蓄就会被稀释，但却没有房产对冲通货的膨胀。
      这个时候我想讲的是在疫情下边，从一个企业的经营，尤其是做商业地产，做重资产管理的朋友，这个时候绝对不能是等等看，需要积极去寻找投资和发展的机会，否则你会在这一轮危机中错过机会，甚至成为买单者中间的一部分。
      1.4未来会发生什么变化
      未来会发生什么变化，有下面五点：
      ①从跑马圈地做增量到运营增效做存量。从2017年开始到2018年，中国的房地产开发每年的指标基本上是在13万亿左右，我们其实在那个时候已经开始创作，单纯在做增量。绝大多数的企业其实都是开始在做运营的增效、存量，至少你要成为它的一部分。
      ②无风险利率下行，资产证券化工具越来越多。这也是最近大家看得更明显的现象，各个国家都在无风险利率下行，欧美甚至已经把这个调到负利率了。中国十年前，利率长期是在3%以上，现在跌到了3%以下。原来我们看到很多资产证券化的一些根据会越来越多，这段时间大家应该到很多关于瑞士的消息，如果无风险利率一直居高不下，那这些瑞士实际上是卖不掉的，当利率下行之后，办法和工具会越来越多。
      ③人人在线、物物在线、事事在线。我们这个行业实际上现在已经没有人谈线上线下了，我们所有的东西都已经离不开“线”了，尤其是这一次疫情来了之后，会把原来还不怎么习惯在网上购物的一些消费者都推到线上，做了几个月沉浸式的体验，线上线下的融合会更加无缝。
      ④人口结构悄然发生变化。大家可以关注一下90后、00后，做商业地产的客人永远都是年轻人，等00后成长起来了，他们就是商业地产的主要客群。我们现在看到的是00后比90后少，90后比80后少，00后跟90后他们所关注的点也不一样，人口结构的变化会对我们今后做商业地产有很大的一个影响。
      ⑤一疫改三观。虽然现在已经属于后疫情阶段，绝大部分人已经开始回到原来的状态里面，但是大家也能够体会到，我们现在的状态跟疫情之前的状态还会有很多的区别，就像今天我们在线上做直播一样，这段时间到家电商的体验，大家用的更多了，这些东西其实在我们整个世界中间，它在燃烧过去，让大家对这个有了沉浸式的体验。在未来它不会颠覆原来我们所做的体系，但是至少它会跟现在这个体系并存。
      1.5标杆企业在怎么做
      我们看现在行业里边，尤其商业地产现在讲的比较多的，像万达、华润，包括龙湖、新城这些公司在怎么做。实际上我们每一年都在看这些公司的回报率，比如租金回报率是多少，它的租金水平是多少。对于资产价值比较理性的预估是我们做好商业地产的一个前提，因为商业地产基本上都是重资产，很难说我今天做个奥莱，明天就把它变成一个酒店，这是非常难的，这个里边业态的切换会产生巨大的成本，所以商业地产一定是谋定而后发，你看清楚这个行业里边的一些基础的参数，会对你做这个事情的判断有很大的帮助。
      1.6发展趋势的一些判断
      下面是我之前总结的几点，关于商业地产行业里面会有一些什么样的变化：
      ①消费群体：低龄化趋势明显，95后、00后开始成为市场中的消费主体，宠物经济、儿童经济势头强劲成为新亮点。
      ②运营模式：百货店大举购物中心化，购物中心大举娱乐休闲生活中心化，传统商业进入全面改造升级阶段。从整个商业地产行业来看，绝大多数的百货店现在已经是在往购物中心转变，在一些大的城市里是在往办公转变，购物中心现在很多已经把卖东西的功能在删减掉，变成一个娱乐休闲生活中心，改革开放以来坚持的这些商场已经进入到一个全面改造升级的阶段。
      ③设计建造：购物场景化，内容驱动，设计添彩，从设施到服务，极致人性化。
      ④智能体验：线上线下多渠道导流，最大化客流价值。新零售下门店变得更智慧，广泛运用大数据、云计算，精准定位运营。上面也谈到了，我们的商场已经是一个智能的商场，从楼宇建设开始它就是智能的。
      ⑤空间革命：各类主题空间强势加持，价值重购，突破租金增长瓶颈。
      ⑥行业格局：商业地产市场收并购迭起，存量资产改造潮来临，商业地产资本化成为趋势，资产流动性增强。
      1.7做好存量的战略意义
      做好存量的战略意义我觉得非常大，下面是我从工作角度的一些总结：
      第一，从1998年到2017年，是中国房地产的上半场。从2017年以后，中国房地产行业进入下半场，城市化率70%以上是中国高速城市化结束的标志，2018年中国城市化率达到了75%，进入一个新的阶段，即平稳发展期。从增量市场转向存量市场，这是不可逆的趋势，中国房地产未来也一定会经历从开发，到开发加持有，最终到资产证券化的阶段。
      第二，未来，由于土地获取、成本管控、产品线、融资等方面的比较优势，开发业务将进一步向头部企业集中，另一方面随着快速城市化的完成，存量更新将逐渐成为主流，持有资产的经营能力将成为中型房企的核心价值之一，也是发展道路之一。
      第三，打造基于持有资产的资产运营平台，便于规范经营、便于拓展新模式，后期直接上市运作，有助于地产集团各类资产合理排布、反哺开发业务。
      1.8一种可行的商业模式
      我们在想这个行业里面，现在对于很多企业其实应该怎么做呢？
      ①重资产开发，着眼长期收益，树立标杆：
      支撑地产投资拿地，通过住宅溢价补贴商业，减轻资金压力；
      注重标杆商业项目的长期效益，以树立品牌为第一目标；
      建立专业的招商运营团队，为商业资产增值。
      ②逐渐形成有特色的轻资产管理。
      针对存量资产项目，以规划设计+商业管理+杠杆投资为利器，形成投融管退一系列完整业务模式，具备行业影响力。
      通过开发经营贷、ABS融资、发行RETTs、CMBS等方式，结合营销手段，获取更多的现金流，支撑扩张。
      ③从商业经营的基础上，延伸到酒店管理、写字楼管理，试水长租公寓、众创空间等新兴空间利用形态，为未来存量更新，提供更多的解法。
      整体的思路是轻与重的结合，先通过重资产开发打造旗舰产品、奠定品牌基础，后期轻重结合，发展存量更新为主的轻资产管理模式。我们看到行业里面最近出来的一些更新，其实大家都是在这么做，包括去年上市的奥园，现在的光大安石等等，其实大家想的逻辑跟我今天和大家交流都是比较相似的。
      1.9地产协同、双轮驱动
      从单一的住宅地产商向综合地产商发展商业+地产协同联动发展，构建房地产+生态链。
      地产集团向这样发展，他会有很多好处，最直接的好处就是跟钱有关，他可以拿到更低的地价、更低的融资成本，项目上也可以创造更高的毛利率，最后实现均衡的发展。
      看一下一些做得比较好的企业，像恒隆、新鸿基、华润等等。大家可以根据融资成本判断他们的好与不好，像华润的融资成本价是4.16%，龙湖的融资成本是4.5％，如果有负责开发的朋友看到的话，应该会觉得这个非常的了不起，因为一般地产企业融资成本能够低于6%就已经相当的不错了，尤其现在疫情阶段，有可能融资成本10%的也有。
      当你的资金成本是4.5%的时候，可以去做一些常见的投资，你有一些优质的存量资产，能让投资者对你的企业有足够的信心，这个是相辅相成的一件事。
      二、如果做好重资产
      上面的内容我总结一下，我觉得疫情对商业地产冲击很大，但是疫情形式下也不能不发展，疫情阶段，行业里会发生很多变化，从商业地产的逻辑会觉得，今后好的商业管理人士不会自己再去建很多万达这样的模式，更多的商业管理会是一条轻与重相结合的模式，可能会有一些自己的目，同时以轻资产的方式到市场上去博弈，现在已经形成了十几万亿，甚至将近二十万亿的存量市场。
      2.1资管思维(关注项目估值)
      你做所有的商业项目，包括奥莱也是一样，如果说我投资来拿块地做个奥莱，那我最后一定是关心我这个项目值多少钱，商业地产项目的估值，行业里面用的最多的是收益法：
      估值V=A/r
      其中A为毛租金或净租金收益，r为对应的毛资本化率或净资本化率。
      资本化率是一个比较复杂的概念，这个只是你在交易的时候可以这样计算。在北京现在基本上资本化率可能会在4.5%左右，企业的项目特别优良的可能还会低一点。从企业内部来看，当你的这个项目不能够去交易，需要用自己的钱去沉淀的时候，其实我们主张这个资本化率更多的是接近企业的平均融资成本，但这个用收益去除，算出你项目值多少钱，这是一个比较理想化的模式，也就是你的年收益它是不怎么发生变化的，比如说你的年收益是每年都在不断的波动，或者说未来也还在增长，那我到底是用哪一年来算呢，所以这个里面会有一些比较精确的其它方式来算。
      直接资本化法是一种静态估值方法，适用于租金收益稳定的情况。
      收益法是普遍认可的商业地产估值法，收益法可进一步细分为直接资本化法、折现现金流法、租期及回收金额折现法。折现现金流法就是把未来很多年大致预估每年能够收回来的租金或者通过扣率扣下来的收益折算回来。
      除收益法之外还有市场比较法和重置成本法，可以作为补充。
      2.2资管思维(观点)
      下面是我跟朋友交流的一些心得，因为很多的地产企业在做商业地产项目的时候，如果说没有根据前面讲的估值概念的时候，会反反复复在一些分析里面去吵架。
      第一，在成本与品质、情怀与效率的平衡中实现项目价值最大化。开发的时候可能是不计成本的。不计成本就是做出一些东西当然好，就像我原来有一个项目把地砖就全都铺成东磁，当然很好，但是它不是商场所需，所以这个里边会有一个平衡。
      第二，每一个项目都是独具匠心的作品；每一个项目又是实战好用的生意。LIPPO集团主席李白。：“既好看、又好吃”。地方企业在做一些项目的时候，我觉得普遍的规律是，越是小规模的企业，越是在这种商业项目上面愿意去做一些创新，不是说创新不好，而是这种情怀往往带来的问就是，一个是成本居高不下；还有一个是开发周期很长，甚至会产生就是说你原来的一些设想，等你开始建的时候，无论从结构，包括项目后期的一些安全性方面都会产生问题。这方面就是说凡是我们设计做商业地产，那里边的平衡一定要做好。我在印尼工作的时候，当时跟利宝集团作，他们相当于是印度尼西亚的万达，有很多的商业地产项目，当时利宝集团的林总讲得特别好，他希望他的每一个作品做出来都不一样，但是又希望每一个作品都确实是合理性非常高，这是一个实战考验的一门生意，用他自己的原话说的是“既好看、又好吃”。
      第三，从关注销售额到关注新财务指标，从经营项目到经营公司。从关注客流销售租售比这些营运指标、关注传统财务指标，开始关注NOI、Ebitda、YtoC……你只有关心这些指标，最后当你把资产进行资本证券化的时候，你跟人家去交流，人家才能够听得懂。
      2.3资管思维(成本)
      做商业地产的一个前提，就是你造的这个房子，毕竟商业地产都会把商业两个字去掉，它就是地产，会是一个建筑物，比如说像万达，它的一平方可以6000块钱盖起来的综合体，你的如果是一平方6000块钱盖出来的话，那你今后你的投资回报率可能会低于人家，所以成本确实是需要严格控制的，酒店也都是一样的，大家做奥特莱斯应该也是一样的。
      2.4资管思维(收入）
      实际上很多企业做不好商业地产的一个非常重要的因素就是不知道今后这个项目能够赚多少钱，这其实是一个很荒唐的逻辑。我们做商业地产项目的时候总想着这个项目做出来，会像西单大悦城、华润的深圳万象城那样，如果说是那样的话，你可以看遍全世界所有的商业项目，西单大悦城才八万多平米，就能够收将近七个亿；深圳万象城能够收到九个多亿。
      现在就像华润，包括中粮，他们想再复制出来一个西单大悦城，一个深圳万象城，都非常难，大家可以看下华润的报表，他除了深圳万象城、南宁万象城等几个万象城租金会高一点，其它很多的万象城收益并不是很高，所以我想告诉大家的是，在做一个商业地产的时候，更多的你要取这个行业里边一个比较平均的数值。你做各种资金排布，包括你的盈利预期的一个基础，如果说没有这种理性的话，那就最好不要干商业地产。
      2.5设计管控要点
      商业地产做到今天，我觉得它已经是一门自然科学，就像我做购物中心，像得铺率、小铺率、进深/动线、层高/净高、结构荷载、扶梯服务半径、客梯服务半径等，这些东西现在已经是非常严格的了，你不按照这个标准建筑，就会交很多学费，返回一些重要的模块，像车库、包括下沉广场等，这些你可以去做一些创新，像万达、凯乐等公司，他们在摸索过程中已经交了很多的学费。接下来想做商业项目的一些企业，在这个上面就没必要再去走弯路，或者把人家交过的学费再去交一次。
      2.6建造标准
      建造标准也是同理，各个业态我想都是一样的，奥特莱斯可能会相对来说，对于房产技术条件等这些好实现一些，因为我们做的基本上都是合作商业或者也会有契机商业，但是各个业态尤其像超市，无论是从它的外墙，储物仓，以及它的荷载因变量等这些都是会有一个严格的标准，建造标准跟前面的设计管控要点我觉得应该是行业能够耕耘的智慧财富，也建议每一个做商业地产的朋友，应该是大家熟练掌握的，这个相当于是一个必修课，你站在这个高度跟大家一起交流的时候，效率更高，哪怕就是一个品牌，也要对于这个房子的要求比分较清楚，然后跟甲方也会比较好沟通。
      2.7面积体系
      我觉得这是一个大家平常都不是很在意的一个点，比如说开一个购物中心，开一个万达广场，也经常会被问，万达广场你这个店值多少钱，有可能1平米每月300块、400块，那一想如果说一平米每月做300块、400块，一年就能够收到3000、4000，那开发商岂不是赚翻了，其实根本不是这样的，一个铺面里边租300块、400块，当他见到整个租赁的建筑面积，在折算到总建筑面积的时候，是有一个非常严格的算法，也有一个很复杂的体系。
      像现在万达、新城这样的购物中心，一个平方它的成本做下来大概是在六、七千块钱左右，如果说我盖的每一平米平均下来一天能租到两块钱，一年能够租到700多元，我觉得很多企业就已经是非常的满意了，但实际上像新城目前还做不到两块，万达跟华润基本上都在三块多一点，龙湖稍微高一点点。这个是原来我们做的一个租金模拟，就是算给大家看，如果说一个建筑单方2块钱的时候，其实也就是意味说一层的商铺它的这个铺地板面积，也就大家的租赁面积，已经要每月租到303块，大概是这么一个样子。
      2.8产品线规划
      我们做商业地产都会有一个自己的产品线的规划，像大的城市综合体到社区商业到市集，那我想说，其实我们奥特莱斯也会是这种产品线里面的一个系列，这个就是我在重资产环节想跟大家交流的一点，商业地产对于每一个做商业地产的企业，或者在商业地产这个行业里边哪怕是做品牌经营的朋友，如果说我们不想形成社会资源浪费的时候，确实大家在这上面不能够去做一些无谓的创新，它已经成为一门自然科学，自然科学是用前面的很多企业，很多的学费所堆积出来的一个结果。
      如果说你就像刚才前面谈的设计管控要点、建筑甚至包括我们现在在万达用的这个模块化管控、租赁决策文件等等这些，你站在这个基础上边，并不代表你不能够创新，但是你创新的时候可以避免你走弯路。像现在为什么存量一定是要去做，是因为存量里面确实有很多很多的企业，很多很多的项目，做了很多错的点，那我们现在把这些错误的点进行修复，我觉得就能够有一个很好的发展前景，但是在这个场合的时候，如果说大家做商业地产的话，你能够掌握行业里大家形成的一些基础的规律，上面我一直提倡一个词叫守正出奇，80%以上也能够遵守这个行业的规矩，20%去创新足够了。
      三、如何做好轻资产
      很多企业也不太可能再像万达，像新城这样自己去建很多的项目，然后再去各地发展，尤其今年我们感觉像万达也非常的难受，因为你拿那么多重资产在很多时候，就是典型的有资产没有资金，所以流动性就会很紧张。当你做轻资产，就会把这个问题很好的规避掉，当然我指的这个轻资产不是说写个报告，然后招招商，跟大家谈一下我对于轻资产的理解。
      首先给大家看几个新闻，远洋19.67亿向光大资本收购上海越虹广场；万科印力正式退出三林印象城，由ARA亚腾资产接手运营管理；新世界第一大股东易主，银泰沈国军争夺控股权再添变数。我想给大家看的这个还有很多，因为今年商业我有一个部门专门关注这个行业里边的收并购的信息，最近尤其在四月份、五月份，整个商业地产行业资产端的这种交易是非常活跃，应该是我从业这么多年我感觉最活跃的一段时间，这个就是刚才我前面谈的很多企业其实认为现在是一个抄底的好机会。
      3.1可行性分析
      这里边有个可行性分析，很多企业其实都在做增量市场转向存量，包括像万科应该在今年的上半年也开始在梳理他们的不良资产的管理方式。疫情一来，会把很多的项目估值进一步打低，这些交易绝大部分都集中在北京和上海，现在慢慢的开始往一些比较强的二线城市走。
      像西安，包括郑州、成都等这些地方也是出现一些大宗交易，很多的房企实际上已经看到这一点，开始重运营轻资产，可以看到包括像大悦城地产、新城、保利、华润、绿地等都在做一些轻资产，大家的方式不太一样，可能各个企业对于轻资产的理解也不太一样，做得最好的是凯德，万达这两年做得也是蛮好的。万达的模式借这个场合跟大家介绍一下，万达基本上是合作类的轻资产为主，之前还做过一些投资类的轻资产，投资类的轻资产无外乎就是他们自己会搞一个基金，或者说联合其他金融机构搞一个基金，后来可能是合规性有一些问题，有一些钱都已经退给投资者了，万达后面主要做的是合作类的轻资产，现在每年发展的大概四五十个项目里面，合作类的有时候占到一半还多，那他的这个模式如果说做好了，轻资产是个什么情况，这件事我们用万达一个真实的例子去做举例，他在山西的一个项目是2018年开业的，2019年的年收入就能够达到9000万，万达分走了30%，万达在这里边是不投钱的，每年净收益拿走30%，这个对于很多企业来讲会觉得非常的肉痛，但是你不给万达分走这30%的时候，很多企业或者说很多集团你的这个项目就开不了业，我相信这个有大宗交易的可能，卖出去物业的增值他连续获利。
      3.2轻资产模式
      我个人观点认为爱琴海的金字塔目前做得还不够好，你什么钱都想赚的时候，实际上这也就代表这个模式还没有成型，我们所有的这些像洲际，还有像喜来登，他们是标准的轻资产模式，他的收费体系其实值得我们商业地产很多轻资产的朋友参考。我比较推崇的模式像凯德的轻资产模式，基本上他是介入到开发端的，另外是直接带资金进来。
      这里跟前面的轻资产的一个最大的区别就是他会带资金进来，也就是说这里面我们标注的这个CMCDF这样的钱目前来看在中国非常的少，也就是说等商业地产，而且是愿意来承担一定的风险，比如说商业开不了业，你给他做一些精装的投入让他能够开业；还是说他开了业经营的不太好，你愿意去做改造等等这些，实际上包括我们现在在新店，我们就想拿一部分钱出来干这个事情，为什么这种钱很少呢，因为商业地产现在很多的基金不会等到商业地产的改扩建，所以他不敢投。
      另外一个基金是CMCIF，相当于瑞士上市，这个在新加坡、香港，或者在国外的这些城市资本市场都可以做，但在中国还做不了，一个是税收环境的影响，还包括我们国家的无风险利率。我在银行买的理财都能够保证4％左右收益的时候，其实大家在逻辑上是不可能去买你的这个类似产品的，但是如果说今后你的存款利率接近百分之零的时候，那基于一些存量资产产生出来瑞士就会对投资者有一个很强的吸引力。当初我们认为第一是这个行业里边确实是缺少商业地产的这类基金；第二是目前来看像瑞士等这些已经开始破冰，当中国的金融环境进一步成熟的时候，我觉得中国瑞士也会是在最近几年以一个非常快的速度去发展，也就是我觉得凯德模式今后在中国实际上会成为一个主旋律。
      一个典型例子是北京西直门的凯德，它是13.2亿买进来的，转售的时候就卖到了17个亿，最后上市的时候又有了一定的增值，到这个时间是很快了，当然这只是它其中的一个项目，他们还有操作比这个好很多的项目。我和光大安石的林总交流，他们在静安寺的一个光大安石做的项目增值的速度比这个还要快，这就是轻资产的魅力。
      3.3商业地产并购基金
      在上面也谈到，一定要成立商业地产并购基金，建立从融资到退出的全链条轻资产服务体系，构建完善投资物业成长通道。也就是说轻资产绝对不是说写个报告的轻资产，轻资产一定是介入到整个资产的环节，能够进行估值修复、估值提升，最后在这个环节能够赚钱，这才是我所理解轻资产。
      3.4投资模型
      这个是我们原来做的一些投资模型，要做好商业地产的轻资产其实跟地主去拿地是一样的，需要精确的去算它的各个方面，包括投资规模，我们也需要照我们现金流的回转周期等等这一些。其实这个环节出现的时候它又变成了一门自然科学。
      3.5案例
      北京中融信托广场
      北京原来在三环上机场高速的一个拐角的百盛被中融信托买了，从百货改成写字楼，改成写字楼之后，当时买的时候是2017年23.2个亿买进来的，这个投入应该是不到两个亿，一个多亿，到2019年，我不知道他们最后有没有卖掉，但是当时了解到他们是以36个亿退出。这个资产其实当时做百货的时候已经是举步维艰的一个状态，最后做退出包括经营改善之后，我觉得是做了一个非常漂亮的转身。
      8号桥
      这是我一个朋友做的，在上海把一个厂房改成创业的办公区，他称卢湾区政府租进来之前一个平方大概是一天不到两块钱，后来每一个平方大概是投了4700块钱去进行改造，改造完了之后，在2016年的时候，已经可以租到大概一个平方一天八块钱，这是一个多好的盈利案例。
      Chelsea市场
      它原来是一个奥利奥的工厂，后来被改成一个有点像美食广场的商场，改造的特别好，他这个改造保留了原来很多的元素。中国在项目改造的时候总是喜欢推老城台，喜欢把原来的东西给拆掉，这种成本其实是很高的。真正做商业地产的，至少我们现在很多时候的理想是能够把历史和化在改造中延续，意思是我们做一些东西既能够把大家的记忆和文化关联在里面的同时，又能够有很好的经济效益，我觉得这才是做轻资产的高境界。
      我们定是要带够资金进去，带着我们对这个项目的理解进去，同时一定要深入到它的估值变化，如果说进去之后只是干招商，干运营的话其实会觉得没有多大意思，中国做存量资产，如果说你不能够参与到资产的增值或者估值的修复的话，我觉得相当于还是在绕路走，这么多年中国地产最有魅力的一点其实就是他的资产价格在不断的增长，这个是我想跟大家交流的。
      四、从商场走向泛商场
      从商场走向泛商业，为什么讲这个东西呢？在我们这样的地产集团，我去拿一块地的时候，没人会跟我讲，说你拿着这个指标，比如说我这个指标里面有15%是商业指标，这个商业指标没有人要求你一定做成购物中心、做成奥特莱斯，或者说做成酒店还是公寓写字楼。前些年我觉得万达对这个行业最大的伤害是业务员从万达出来的，大家一哄而上搞了N个购物中心。我原来在江苏镇江的时候，就那么一个小城市，做十几万平米的盒子购物中心商业做了14个，现在有可能还在增加，那他一定是会严重富裕。对我们做商业地产行业的这些朋友，或者有志于干这个行业的朋友来讲的话，我们应该干的是什么？一定是深刻去研究这个城市它需要什么样形态的商业地产，咱们就给它做什么样形态的商业地产。纽约曼哈顿相当于是世界的交叉路口，人家都没有我们这么多，那里真正谈的上Shop Mall的也就三、四个地方。我觉得我们现在做的这些商业，确实是层次划分有点太多了。
      4.1观点
      这个里边就是说做泛商业的话，你需要懂各种形态，这个是原来我写的一些观点：
      第一，今后做商业，一定是泛商业概念，是空间服务的概念，是多用途的。一个商业项目建造或者改造时，一定要设计成或预留成多用途的，可以是零售、餐饮和娱乐用途的动态组合，也可以重构成酒店、众创空间、长租公寓。
      第二，关于这些新的业态，由于暂时经营亏损或不如预期，最近的很多评价趋于负面。守旧者往往看不见未来发展，而兴奋于新生事物的挫折，更不会去想其中进一步的机会。而这些人，当年看到8848、msn，可能也嘲笑过阿里巴巴、腾讯。存量时代需要记住的一句话是，前人留下的一地鸡毛，往往给坚守者充当了基础设施，我们需要做的是不断从前期的基础上总结改进发展。“所有真理都经历过三个阶段：首先，被嘲笑；然后，遭到强烈的反对；最后，被理所当然地接受。”从一把刀到九把刀，具备把商业空间多用途化、积极探索新形态，是存量时代的核心竞争力。
      4.2举例：酒店业态
      （1）酒店筹备
      甲方设计建造标准、项目对标、成本及周期控制。
      （2）顾问单位管理
      ①和顾问公司沟通这个环节，确保业主意见准确传递给顾问公司，同时又不允许业主人员越俎代庖替顾问公司做工作，应从邮件沟通、内部会签等环节入手；
      ②组织设计、商业、酒管这些部门横向沟通，避免各自为政、信息脱节。
      （3）后期经营管理
      业主代表和酒店管理团队的界面合作；管控要点(入住率、ADR、GOP)；
      经营重点(客房、会展、餐饮)；
      经营突破(用人用工、异业互动、政府资源)。
      （4）有机会的发展点
      轻资产发展Novotel、Holidayinn这样酒店，搭配商业项目的整体开发、筹办。
      4.3酒店业态(某五星级酒店2018年运营数据)
      这个是我管过的一家酒店的数据，可以看到2018年做了5700万的收入，2019年是6000多万的收入，他这个收入的构成就是房间，占到54%，其他、餐饮占到45%，那么这里面就可以算出来包括后面宴会厅是多少，西餐厅是多少，大堂吧是多少，我可以倒算出来哪些的价值高。这个跟们做奥莱一些店铺的产出多少是一个道理，但是用这些数据再去做第二间酒店的时候，一些面积配比可能会发生变化，这个里面很深刻的一点就是，西餐厅做小了，客房客满的时候，它就不够用了，这个会给顾客带来一些不好的感受。
      4.4出租公寓
      我自己之前长期在外地工作，其实很难找到合适的住所，我一直是住在五星级酒店里边，非常的不方便，不能够洗衣服也不能做饭，如果说有比雅思公寓更便宜点的话，其实我觉得是很好，当然说怎么样把这个市场细分一下，有很多必要。
      4.5众创空间
      国家在支持众创空间，一些大名鼎鼎的公司现在做的不是很好，但是我依然认为这个领域还会有发展前途，众创空间跟前面比较类似，但是我的理解是众创空间还会有人在商业地产项目上再追加做一些投资，做一些孵化，它其实是更有魅力的一种运作方式。
      当时我们公司内部交流的时候，我们规划应该从刚开始向肯德基、星巴克这样的品牌合作，然后走向次力店、主力店，最后我们要跟这些酒店合作，跟信托，包括证券要进行投融管配。
      结语一：
      危机中的领导者需要无限游戏思维。
      无限游戏具有无限的时间范围，游戏没有实际终点，所以不存在明确的输赢。在无限游戏中，玩家最主要的目标是持续地参与，让游戏永久存在。
      世界在走向越来越大的不确定，这个趋势不会改变。然而，领导者对此的反应却可以。如果你的目标是留在游戏中，那么就放手去做，直面危机和挑战，保护你的员工并建立信任，专注于“正义的”事业和具有社会价值的客户需求，重构组织新常态。
      结语二：
      幸福既是一种渴望，也是一种人类的本能反应。疫情稍稳，就有无数的企业在研究如何共克时艰拓展经营，有无数的人在渴望幸福并夜以继日地奋斗，这才是中国经济真正的底气。而商业地产是营造幸福的载体，看好中国，看好中国未来的商业资产。
      感谢大家，今天的主要内容就跟大家交流到这。
      问答环节
      问1：请问在数字化来临的时代，如何利用数据做好商业的规划和运营，分别有哪些指标可以来评判项目的质量。
      答1：我是这样理解的，我们要站在这个行业里面比较成熟的一些数据上面去做项目的规划，就像上面讲到的，我们看到的一些涉及管控要点，它的扶梯半径到底是多少，甚至说卫生间的容量是多少，其实我们在平常做的时候都是可以根据行业的规则具体去算的，用好这个行业的数据，觉得这是做好项目规划的第一部分。
      第二部分就是我认为刚才在谈酒店的时候，我们可以用一个企业所积累的历史演变数据倒推我们的一些设计规划，比如说像酒店的话，一个企业的数据我觉得可能会有点孤立，也没有什么可塑性，但如果说你用的是像浩华这样企业的数据，我觉得会更有参考。奥莱的话，我想这个行业应该也会有这样的数据，比如现在500个奥莱大家的一些基础的演变数据，其实可以倒推出来你的店铺的相应的一些规划。
      我觉得线上线下的数据，这个阶段如果说你谈这个，比如说数字化阶段就是产品规划等等这些方面，应该还更多的谈不到线上，但在运营阶段，那这个里边能够用到很多的运营数据，像我们做购物中心的话，无论是客流、车流这些系统，都会是线上线下的一个关联。目前来看这一点我们是这么理解的，我们认为你做奥莱的也好，做购物中心的也好，你现在用原来的这些，比如说模式，你没有用线上的模式，你原来可能用的就是一个诺基亚的手机，只能发短信、打电话，现在智能手机出来了，你所需要做的是把智能手机运用好，很多企业在这上面想多了，变成自己就想去做一个生产智能手机的公司，这个时候就比较搞笑了，尤其像这类典型例子就是万达，在上面扔了十多个亿，但是你的企业没有互联网金融基因，最后这个钱就不会有回报。
      我觉判断项目的质量有几个维度，如果说你要是判断它的建造成本等等这些的话，那我觉得在行业里面可以拿过来做一个横向对比，如果你碰到它隐秘阶段的这个质量的话，主要是看它产生的收入，包括客流等等这些，比如说你要看它整个资产的质量的时候，其实我们看的还是一个投资回报率。
      问2：在疫情的倒逼下，商铺的空置率和租金收益下滑的态势下，线上线下怎么能够有效的结合？
      答2：我先讲线上线下的结合，我认为今后所有的商业地产项目，无论是做酒店，做奥莱，还是做购物中心，都离不开线上，一定要会用线上。但是你用线上并不代表要开发一套线上系统的公司，我觉得搞商业地产的企业跑偏了一部分，我非常反对这一点。我希望大家是把线上的这些技术，比如你的销售人员原来是在店里等着客人来，可能今后你需要会去做直播，懂得这些传播手段，但并不代表要去开发一整套线上的系统，因为你想要开发这套系统你可以去跟阿里巴巴共同研究，可能你花了几千万做的东西，人家用很短的时间就能做得比你好。
      空置率和租金收益下滑我是这么理解的，疫情是一个一次性的事件，空铺和租金下滑是一个不争的事实，这个阶段哪个企业也逃不过，我觉得大家是同舟共济，实际上你线上线下发掘不了的，因为线上线下大家也都在用。跟朋友聊天的时候，大家总觉得生意做不下去了，想要房东减租，但是想想看，房东也是老百姓，也需要还银行的贷款，需要给人员开工资，这个时候在疫情的倒逼下，反而应该是甲乙双方增强理解。另外还有一个很残酷的事实，大家不要在这个时候跟人家搞得头破血流，因为疫情过后，甲方还是甲方，乙方还是乙方，大家还是要在一起合作的。
      问3：持有型物业的资产升值方面，在一二三线不同城市的发展特点是什么？
      答3：我认为其实一二三线在资产升值的这个角度本质没有区别，一个资产当它开始经营之后，它最后的估值就是我前面跟大家交流的，最终要靠收益来倒除它的资本。但是一二三线城市最大的区别是，一线城市在北京、上海，你的资产是可以交易的，你做好了就可以卖得出去，有人买；二线城市现在是逐渐有人买；三线城市是有价无市，三线城市你只能够去想办法找银行把那边的钱给弄出来，你没有办法在大宗交易的市场去实现。